Gérer des logements Airbnb pour le compte de propriétaires attire beaucoup de créateurs. Mais une règle change tout : dès que tu gères la location à la place du propriétaire, tu entres dans une profession réglementée.
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La loi Hoguet encadre les activités immobilières faites pour le compte d'autrui. Si tu publies l'annonce, fixes les prix, acceptes les voyageurs ou encaisses les loyers à la place du propriétaire, tu fais de la gestion locative : il te faut la carte professionnelle « Gestion immobilière » (carte G), délivrée par la CCI. Elle suppose un diplôme ou une expérience reconnus, une garantie financière si tu détiens des fonds, et une assurance responsabilité civile professionnelle.
Exercer sans carte expose à des sanctions pénales (jusqu'à 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende) et à la nullité des contrats signés avec les propriétaires.
| Activité | Sans carte G | Avec carte G |
|---|---|---|
| Ménage, linge, entretien | Oui | Oui |
| Remise des clés, accueil des voyageurs | Oui | Oui |
| Créer et gérer l'annonce, fixer les prix | Non | Oui |
| Encaisser les loyers pour le propriétaire | Non | Oui |
Sans carte, tu vends donc des prestations de services, facturées à l'acte ou au forfait. Le propriétaire garde son annonce, ses prix et son argent.
Inès démarre en services : elle facture le ménage et la remise des clés de 3 studios. En parallèle, elle prépare un BTS Professions Immobilières à distance. Deux ans plus tard, diplôme en poche, elle demande sa carte G et peut proposer la gestion complète à ses propriétaires, avec une commission sur les revenus au lieu d'un prix par passage.
La micro-entreprise convient bien pour démarrer en services. Souscris une responsabilité civile professionnelle dès le premier logement : un dégât pendant un ménage ou une clé perdue peuvent coûter cher. Si tu fais appel à des agents de ménage, vérifie leur statut (indépendants déclarés ou salariés) : le travail dissimulé engage aussi celui qui donne l'ordre.
Les logements que tu gères doivent eux-mêmes être en règle : déclaration en mairie, numéro d'enregistrement dans les communes qui l'imposent, limite de 120 jours pour une résidence principale (certaines communes peuvent l'abaisser), taxe de séjour. Un propriétaire en infraction te met en difficulté : demande ces éléments avant de commencer.
Oui, à condition de se limiter aux prestations de services (ménage, linge, remise des clés) ou de travailler sous la carte d'un réseau ou d'une agence qui signe les mandats. La gestion complète en ton nom propre demande la carte G.
En gestion complète, la commission tourne souvent autour de 20 % des revenus locatifs, soit un ordre de grandeur de 150 à 300 € par mois pour un logement qui se loue bien. En services seuls, tu factures chaque passage : le revenu dépend du nombre de séjours.
En général le voyageur, sous forme de frais de ménage ajoutés à sa réservation. Le propriétaire te reverse ce montant ou tu le factures directement, selon ce que prévoit ton contrat.